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Annelinn, Tartu
Foto de Ivo Kruusamägi de Wikimedia Commons

En una soleada mañana de domingo en Londres, mi esposa y yo estábamos tomando un café y haciendo planes para el día. Ambos teníamos algunas compras que hacer: ella necesitaba un vestido de una tienda que le gusta, yo había buscado zapatos y jeans en línea, pero quería probármelos en persona. Pensamos en hacer un brunch con amigos en un parque y divertirnos un poco por la tarde.

Salimos de la casa y caminamos por nuestro vecindario hasta Upper Street, la próxima "High Street", como llaman a las calles principales de Gran Bretaña. Pensamos que deberíamos poder ocuparnos de todas nuestras compras allí. Con tantas tiendas de ropa y un pequeño centro comercial urbano en Angel Station, había mucho para elegir. Efectivamente, después de revisar Google Maps en nuestros teléfonos, encontramos varias tiendas en las que ella confiaba para ropa y en mí para jeans y zapatos. Pasamos por una mezcla ecléctica de tiendas que incluía una floristería, una máquina de helados local y una boutique de diseñador emergente, así como varios pubs llenos de fanáticos del Arsenal cuyo estadio local no estaba muy lejos. Revolvimos y en media hora ambos encontramos lo que estábamos buscando.

Para celebrar nuestro éxito, nos reunimos con algunos amigos que vivían cerca para el brunch. En algún momento, la conversación se centró en una nueva película rusa sobre la que nuestros amigos habían leído recientemente. Se llamaba Leviathan y acababa de ganar la Palma de Oro en Cannes. Nos preguntamos si se mostraría en algún lugar de Londres. Como película que se proyectó recientemente en un festival internacional de cine francés, no esperábamos encontrarla en cines como Odeon, Vue o AMC. Cuando volvimos a buscar en Google, nos sorprendió descubrir que cinco cines diferentes lo estaban proyectando en Londres esa misma tarde.

Seleccionamos el Curzon en Soho, que nunca habíamos visitado antes, pero que tuvo una demostración de 45 minutos. Eso parecía perfecto. Fuimos a la Central Line y nos bajamos en Tottenham Court Road, a unos cientos de metros del teatro, en 30 minutos, y llegamos a los créditos iniciales.

Fue una buena película. Nos tomó algún tiempo irnos después de eso porque estábamos tan absortos en la conspiración que se ocupa de los niveles persistentes de corrupción en la Rusia postsoviética. Cuando finalmente pasamos por delante del bar hacia Shaftesbury Avenue, mi esposa recordó que también quería algunas partituras de Erik Satie para piano. "¿Deberíamos buscar tiendas de música en el Soho o irnos a casa?", Se preguntó. Estábamos a punto de tener invitados a cenar, así que decidimos irnos a casa. La parada del autobús número 38, que nos llevaría a la puerta principal, estaba al final de la cuadra. A la vuelta de la esquina nos encontramos con Foyles, una popular librería de Londres. Estaba justo al lado de la parada del autobús, así que decidimos pasar y preguntar si tenían partituras de piano.

La señora detrás del mostrador nos mostró el departamento de música en el tercer piso. Subimos las escaleras, pasamos dos pisos llenos de literatura mundial y llegamos al tercer piso donde estábamos mostrando publicaciones relacionadas con la música. Otro empleado nos señaló una fila de grandes cajones de metal al final de la habitación que parecían prometedores. Me acerqué y abrí un cajón. Estaba lleno de partituras de Bach y Brahms. El siguiente estaba lleno de Chopin. Unos pocos armarios más abajo estaban Rachmaninov, Tchaikovsky y Tubin. Luego descubrí una colección de partituras de Satie debajo de "S". Eso fue totalmente inesperado. Mi esposa solo había pensado en Satie cinco minutos antes, y ninguno de nosotros había imaginado que encontraríamos una colección completa allí mismo. Ella eligió sus piezas favoritas y con las partituras en la mano caminamos de regreso a Charing Cross Road y tomamos el autobús a casa.

A través de la ventana delantera de la cubierta superior, vimos calles arboladas llenas de tiendas y gente de todo tipo de etnias y orígenes. Compartimos nuestro asombro de que pudiéramos encontrar todo lo que necesitábamos en cuestión de horas: ambos habíamos encontrado la ropa que queríamos; Leviathan no solo jugó en el Curzon, sino también en otros cuatro lugares; Nos encontramos con una tienda que vendía partituras de Satie. Conocimos a personas y empresas interesantes que no habíamos visto antes. Cada autobús o tren que tomamos estaba a unas pocas cuadras de distancia. y todavía teníamos planeado pasar por un puesto de verduras cerca de nuestra casa para comprar tomates, duraznos y dátiles frescos de Irán para la cena. Nos preguntamos si todo esto tenía algo que ver con la afirmación de Londres de ser la ciudad más grande del mundo.

La riqueza más allá de la diversidad

Se dice que Napoleón llamó a Inglaterra una nación de comerciantes. Las tiendas y los servicios de Londres, así como el fácil acceso a pie y en transporte público, capturan notablemente la accesibilidad, la diversidad y la calidad de vida general de la ciudad. En Londres, vi una tienda totalmente dedicada a los paraguas, cientos y cientos de ellos, todos diferentes. Encontré una tienda que solo vende sombreros y una tienda de taxidermia que vende animales montados de tamaño completo. Hay restaurantes que se especializan en cocina georgiana, birmana, etíope, nepalí o singapurense, así como tiendas departamentales elegantes como Fortnum & Mason o Harrods, que atraen a gente de todo el mundo.

Pero esta variedad de bienes y servicios no es todo lo que ofrece el comercio callejero. Esa mañana, caminando por las calles de Londres, que estaban tan llenas de gente y negocios, habíamos hecho recados de manera rápida y eficiente, pero también tuvimos una serie de experiencias que no habíamos planeado: contacto con personas de diferentes orígenes y Intereses, encuentros Con empresas que venden cosas extrañas, olores picantes de restaurantes coloridos, vistas inesperadas y conversaciones … Durante el brunch en Victoria Park, habíamos escuchado un intercambio en una mesa de al lado sobre alguien que había heredado un fondo fiduciario. Mientras caminábamos por nuestro vecindario, miramos las casas de otras personas y admiramos los muebles de cocina y los techos altos. A la salida del cine, tuvimos una breve conversación con alguien de Rusia.

Las calles animadas, ricas en comodidades, son condensadores sociales que unen a las personas independientemente de su raza, clase, edad o creencia religiosa cuando los encuentros son muy breves. A diferencia de los lugares de trabajo, las familias, las organizaciones políticas o los grupos religiosos a los que nacimos oa los que nos gustaría pertenecer, las personas y los negocios que encontramos en nuestras calles no están relacionados con nuestros lazos familiares, pasatiempos o creencias. Las concurridas calles nos ponen en contacto con "otros" que no necesariamente comparten las mismas creencias, intereses o valores que nosotros. Las calles promueven el intercambio social dialógico y el discurso y son parte del pegamento que mantiene unida a una sociedad urbana. Cuanto más nos hagan interactuar, mejor nos entendemos y nos apreciamos.

Evaluación de vínculos débiles

En un famoso artículo sociológico publicado en 1977, Mark Granovetter demostró la importancia de los vínculos "débiles" en las sociedades urbanas. Por vínculos fuertes, se refería a las conexiones que tenemos a través de familias, colegas u otros grupos que nos reunimos diaria o semanalmente. Los vínculos débiles, por otro lado, se refieren a nuestras interacciones con personas que solo conocemos o con las que hablamos unas pocas veces al año, en una conferencia, evento o al azar en la calle. Granovetter argumentó que los lazos sociales débiles son más importantes para la movilidad social y la difusión de información en la sociedad que los lazos fuertes. Por ejemplo, mostró que es más probable que las personas encuentren un trabajo a través de alguien que conocen una o dos veces al año que a través de alguien a quien ven todos los días.

Vivir una ciudad a pie ayuda a crear vínculos débiles: las calles brindan oportunidades para encuentros casuales con miembros periféricos de nuestras redes sociales, personas que no vemos con mucha frecuencia. Asimismo, un paseo por una calle llena de comodidades y personas diversas conduce a los llamados vínculos "latentes", conexiones sociales que no existen, pero que pueden surgir de encuentros ocasionales, conversaciones no planificadas o simplemente del contacto visual. Algunos de estos primeros encuentros pueden conducir a intercambios que con el tiempo pueden convertirse en vínculos débiles y quizás incluso fuertes. Piense en las conversaciones que inició con extraños en una tienda, restaurante, peluquería o en la calle. Es probable que este sea el caso en las calles principales y en otros grupos minoristas urbanos, más a menudo que en calles residenciales tranquilas, ya que estos entornos atraen a muchos más usuarios y tienen espacios públicos ya configurados para fomentar la interacción. Las calles bordeadas de comercio y conveniencia brindan beneficios duales a los habitantes de la ciudad: cumplen la útil función de brindar a la clase de consumidores urbanos tiendas, comodidades y servicios, al tiempo que ayudan a fomentar lazos latentes y la conciencia social.

El comercio callejero también puede generar beneficios económicos y ambientales. Las tiendas más pequeñas o de propiedad local en las calles urbanas tienden a proporcionar una ciudad con mayor valor económico que las grandes cadenas de tiendas nacionales. Una parte importante de los ingresos generados por las pequeñas empresas de propiedad local fluye de regreso a la economía local a través de la subcontratación de proveedores locales, pagos a empleados locales y mejoras a la infraestructura pública, así como inversiones indirectas en beneficios de salud y jubilación para empleados. Al comprar comestibles a proveedores locales, muebles y suministros de oficina a proveedores locales, o al utilizar el transporte público local, los servicios de construcción y mantenimiento, los contratistas pueden tener un fuerte efecto multiplicador positivo en la economía local. Un estudio que comparó los efectos multiplicadores económicos de las librerías locales frente a las cadenas de tiendas descubrió que por cada dólar gastado en una tienda local, 45 centavos regresaban a la economía local. Una cadena de tiendas, por otro lado, dio tres veces menos, solo 13 centavos, a la economía local. Las tiendas minoristas suelen representar alrededor del 7% de la economía local. Sin embargo, cuando se combinan con las transacciones de los distintos proveedores que apoyan a las tiendas o proveedores de alimentos, bebidas y servicios personales en una ciudad, una mayor proporción de la economía local se ve afectada. Cuanto más integrada está una economía local, más riqueza se transfiere a su gente.

Desde un punto de vista ecológico, las agrupaciones minoristas a las que se puede llegar a pie y en transporte público reducen los costes energéticos de una ciudad, contribuyen a un aire más limpio y mejoran la salud pública. Una mayor proporción de visitantes que llegan sin automóvil ayudará a reducir la congestión del tráfico, alentará el movimiento y reducirá el consumo per cápita de combustibles fósiles. Según la Encuesta Nacional de Viajes de Hogares de 2009, el 70% de todos los viajes en los EE. UU. Son para ir de compras, otros mandados familiares o personales, o con fines sociales y recreativos. Si la mayor parte de estos viajes se pueden realizar a pie o en transporte público, no muy lejos de casa o del trabajo, se pueden tomar medidas tangibles para reducir tanto las emisiones de gases de efecto invernadero como el consumo de energía. También se pueden convertir más terrenos urbanos de calles y estacionamientos en destinos económicos funcionales, espacios públicos y áreas recreativas. Y cuando las densidades de desarrollo son demasiado bajas para sustentar el comercio callejero localizado, el transporte público coordinado puede facilitar los viajes sin automóviles desde los distritos circundantes.

Sin embargo, se ha escrito relativamente poco para explicar cómo los patrones de tiendas e instalaciones que hacen que las ciudades sean cómodas se vuelven aleatorios, económicamente robustos y socialmente interdependientes. ¿Qué fuerzas dan forma a los grupos de conveniencia que bordean las calles de una ciudad? ¿Qué determina cuánto comercio encontramos en San Francisco en comparación con Londres? ¿Por qué algunas calles se especializan en librerías y otras en restaurantes? ¿Por qué algunas calles se utilizan para actividades sociales y recreativas que van mucho más allá de ir de compras o cenar? ¿Y qué pueden hacer los planificadores, urbanistas y funcionarios para promover carreteras que produzcan estas comodidades e interacciones?

El concepto de compra

Mucho se ha escrito sobre las ubicaciones minoristas y la economía minorista. Sin embargo, gran parte de la investigación académica sobre el comercio minorista en el siglo XX se ha centrado en los centros comerciales, una forma de comercio minorista altamente coordinada que se diferencia de manera importante de las compras en la calle a las que me refiero aquí. Los centros comerciales rara vez están integrados en distritos urbanos densos, lo que los hace menos dependientes del contexto socioespacial que los rodea. Más importante aún, los espacios comerciales en los centros comerciales urbanos o suburbanos suelen ser de propiedad conjunta para que puedan funcionar como una entidad coordinada única. "Un centro comercial no es un edificio, sino un concepto de gestión. La gestión conjunta significa que las empresas de propiedad separada se comportan como una sola", explica John T. Riordan, director durante mucho tiempo del Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC). Los promotores compran terrenos, desarrollan las estructuras y las alquilan a empresas cuidadosamente seleccionadas a precios variables según la cantidad de clientes que puedan atraer. El objetivo es lograr una combinación óptima que maximice las ganancias para todo el centro y cree incentivos financieros personalizados para que las empresas individuales se unan al grupo. Las tiendas que atraen a la mayoría de los clientes, las anclas, a menudo no pagan alquiler en absoluto o incluso reciben subsidios multimillonarios en forma de construcción, estacionamiento, señalización y rutas de acceso prioritarias. Estas anclas, a su vez, atraen a un gran número de clientes y gastan grandes sumas de dinero en marketing y publicidad. Las tiendas más pequeñas que se benefician de los desbordamientos de ancla pagan altos arrendamientos por esas ganancias. Toda la empresa funciona como una máquina afinada. Si la producción no cumple con las expectativas del propietario, las tiendas individuales se pueden ajustar de inmediato para que el rendimiento esté exactamente donde la gerencia lo desea.

El comercio callejero funciona de manera diferente. Con numerosos propietarios independientes, sin una estructura administrativa coordinada y sin incentivos financieros para atraer grandes empresas ancla, el comercio callejero se comporta menos como una máquina y más como un mercado de agricultores. Se aplican ciertas reglas, pero más allá de eso, cualquier empresa puede vender lo que quiera, cuando quiera, mientras paga al propietario por lo que puede negociar. Los espacios públicos entre comercios (aceras, calles, plazas y parques de bolsillo) generalmente pertenecen a una comunidad y se rigen por una ley pública que evita que los propietarios privados restrinjan quién tiene acceso o qué actividades están permitidas y cuáles no. Entonces, lo que sabemos sobre la economía minorista y las estrategias de planificación de centros comerciales es insuficiente para explicar los patrones minoristas que observamos en las calles de la ciudad.

Tomemos, por ejemplo, la decisión de dónde abrir una empresa. Que ciertos edificios o calles en ubicaciones aparentemente buenas puedan acomodar a los minoristas que buscan mudarse allí depende de una variedad de factores: ubicación, densidad ambiental y contexto sociodemográfico, costos de funcionamiento de una empresa y competencia de otras empresas y modelos organizacionales que pueden ser uno. Requerir colaboración entre empresas vecinas. La decisión de dónde abrir una tienda también depende en parte de las tipologías arquitectónicas. No todos los tipos de edificios son adecuados para albergar espacios comerciales, y no todos los distritos de la ciudad son adecuados para soportar calles comerciales. Aprendí esto de primera mano a través de un experimento natural que tuvo lugar en Annelinn, Estonia, el barrio residencial público en el que crecí, cuando pasó de un entorno minorista de planificación centralizada a un mercado durante el colapso de la Unión Soviética a principios de la década de 1990. -establecido.

Estudiando Annelinn

Tartu, Estonia 1992 Annelinn
Foto de Jens-Olaf Walter de Wikimedia Commons

Annelinn es un complejo residencial típico de la era soviética, que consta de bloques prefabricados de 5 y 10 pisos. Durante las cinco décadas de ocupación, las autoridades soviéticas establecieron una serie de dormitorios en varias ciudades de Estonia. Annelinn se construyó en la década de 1980 y alrededor de 35,000 personas vivían en la década de 1990. Inspirados en los ideales de planificación urbana modernista de Le Corbusier y Walter Gropius, los bloques de apartamentos estandarizados independientes se organizaron en un patrón ortogonal en zigzag para maximizar la radiación solar. Los edificios se apartaron de las calles y se construyeron utilizando técnicas de prefabricación muy económicas.

Además de las unidades residenciales, Annelinn albergaba un número limitado de tiendas planificadas centralmente, cada una con alrededor de 500 a 1000 metros cuadrados. El área finalmente fue atendida por cuatro tiendas de comestibles, que se agregaron gradualmente a medida que el distrito se expandía, y una sola tienda de artículos para el hogar que vendía ollas, sartenes, etc. No hay bodegas en la esquina, fruterías o quioscos de cigarrillos. Dada la escasez de espacio comercial, la mayoría de las familias tenían que viajar distancias considerables para llegar a una tienda y cuando llegaba allí no había mucho en los estantes. Al igual que muchos otros distritos de dormitorios en un vasto territorio de la URSS, Annelinn tenía una clara escasez de tiendas minoristas.

El distrito fue rápidamente rediseñado después de la caída del Muro de Berlín en 1989 y cuando Estonia recuperó su independencia de la ocupación soviética en 1991. Casi de la noche a la mañana, el país tuvo que dar el salto de una economía socialista de planificación centralizada a un sistema capitalista con mercados libres, propiedad privada y espíritu empresarial comercial. Para el espacio minorista en Annelinn, esto significó que se realizó una corrección de mercado para compensar la subcomisión que marcó la era soviética. Los residentes estaban entusiasmados con las nuevas oportunidades de compra y los productos más diversos, y un mercado empresarial emergente respondió.

Los primeros signos de un nuevo espacio comercial aparecieron en forma de mercados de pulgas y quioscos. Instalar una mesa en un mercado de pulgas al aire libre o en un quiosco callejero requería poco capital inicial y permitía a los comerciantes probar suerte. Los quioscos se fabricaron económicamente en fábricas de metal subutilizadas dejadas por la enorme economía industrial soviética. Como alternativas baratas a las construcciones más duraderas, han puesto poco riesgo para los dueños de negocios y se han multiplicado por cientos en la ciudad. Su naturaleza móvil y temporal también permitió a los operadores de quioscos evitar pagar impuestos a la propiedad a la ciudad.

Cerca de seis quioscos diferentes aparecieron a cinco minutos a pie de mi casa, más que triplicando la selección de tiendas minoristas de mi familia. Soldados de láminas de metal y provistos de una gran ventana acrílica en el frente, los quioscos vendían una selección sorprendentemente grande de alimentos y otros suministros: leche, pan, queso, carne, jugos, dulces, cigarrillos y bebidas alcohólicas. Algunos también hicieron sándwiches y hamburguesas con papas fritas. Los quioscos eran pequeños, pero la selección de productos era tan buena como la de cualquier tienda de comestibles de la era soviética. La famosa vida social que se desarrolló alrededor de tales quioscos fue capturada de manera colorida en la ficción por el escritor postsoviético Viktor Pelevin.

La ropa y los accesorios de vestir rara vez se vendían en quioscos. Estos se ofrecían en mercados de pulgas, donde de 50 a 100 vendedores competían uno al lado del otro en mesas cubiertas con pilas de ropa. Un mercado de pulgas con mesas de madera improvisadas se instaló en un estacionamiento no lejos de mi casa. Se colocaron láminas de plástico sobre las mesas para proteger las mercancías de la lluvia y la nieve. La gama de camisas, pantalones, abrigos de invierno y otras prendas de vestir disponibles aumentó considerablemente después de la afluencia de mercados más grandes en Polonia y Turquía. La gente nunca antes había visto tanta variedad y elección, reponiendo las ofertas disponibles con una nueva sed de bienes de consumo. Los comerciantes intercambiaban efectivo y evitaban pagar impuestos. Las ganancias que obtuvieron atrajeron a más proveedores al mercado.

Tanto los quioscos como los mercados de pulgas eran modelos de la tipología minorista temporal: baratos de establecer y flexibles en términos de ubicación. Pero la experiencia de compra que ofrecían no coincidía con el comercio callejero o los centros comerciales que vemos hoy en Estonia. Los bienes y el dinero se intercambiaban al aire libre, en un clima que puede ser frío, a través de una pequeña ventana o un mostrador del mercado. Los precios a menudo eran negociables. No hubo devoluciones ni cambios, lo que compró fue lo que obtuvo.

Luego vinieron las bodegas algo más duraderas. Los bloques de construcción en Annelinn eran construcciones de losas de hormigón prefabricadas altamente racionalizadas. Los primeros pisos se levantaron medio piso sobre el suelo para que los sótanos del primer piso pudieran tener ventanas rayadas. En un bloque típico de cinco pisos, 15 apartamentos compartían un solo tramo de escaleras con 3 unidades en cada nivel y una serie de pequeños puestos en el sótano debajo. Como medida de protección contra incendios, las bodegas también tenían una salida trasera.

La tipología arquitectónica y la distribución de estos bloques de apartamentos dificultaban la introducción de espacios comerciales en los edificios. Las unidades en el primer piso fueron prohibidas porque compartían escaleras con otros 14 hogares. Con la privatización, los inquilinos formaron rápidamente asociaciones de inquilinos en la mayoría de los edificios y tendieron a cerrar con llave las puertas de entrada para evitar la entrada de ladrones, cochecitos y vándalos. La idea de mantener la puerta de la escalera abierta para los clientes minoristas contradecía esta preferencia. Además, al elevar el nivel de las unidades del primer piso, se cortaron las líneas de visión para que los transeúntes no pudieran ver en las ventanas, lo que dificultaba que las tiendas exhibieran sus productos incluso si los residentes permitían que las tiendas abrieran.

La era de los bares de bodega ha terminado en Tallin. Foto de Maasaak de Wikimedia Commons

Las habitaciones del sótano eran una oportunidad un poco mejor. Pero sus líneas de visión eran casi tan pobres como las del primer piso: una pequeña ventana de tira a unos pocos pies del piso estaba lejos de ser ideal para exhibir mercancías. El tamaño de las salas del sótano también fue problemático: los stands se dividieron mediante paneles de carga en salas grandes de 10 a 20 metros cuadrados que eran pequeñas incluso para las tiendas familiares. Sin embargo, el hecho de que los sótanos tuvieran una segunda entrada en la parte trasera de la cuadra que los residentes de arriba no usaban hizo posible separar a los asistentes a la tienda de los que vivían en el edificio y, al mismo tiempo, resolvió un importante problema de seguridad. La protección contra incendios reducida, que fue de la mano de la eliminación de una segunda salida, tuvo poca importancia en estos años turbulentos. Algunos quioscos de comida se trasladaron a habitaciones más permanentes en sótanos debajo de bloques de apartamentos. Algunas tiendas de ropa, calzado y ropa y bares también ocuparon los sótanos.

Al final resultó que, las tiendas del sótano no eran tan eficientes como los quioscos. Un problema era que los bloques de apartamentos estaban dispersos en grandes espacios abiertos y no estaban alineados con calles o senderos populares. En áreas residenciales modernistas como esta, la cobertura del suelo edificado suele rondar el 15-20%. El resto del terreno es un espacio abierto cubierto de césped, tierra y una red de caminos peatonales. Solo hay unas pocas carreteras que son adecuadas para vehículos, ya que los planificadores soviéticos nunca esperaron que muchos residentes tuvieran automóviles. En la década de 1990, cuando los automóviles ya no estaban racionados de forma centralizada y aumentó la propiedad de automóviles, gran parte de este espacio abierto se utilizó para estacionar. Esto significaba que casi no había peatones cerca de las tiendas del sótano. Los peatones usaban la red bien desarrollada de senderos y solo pasaban frente a un edificio específico si vivían allí o en uno de los bloques adyacentes.

Sin trabajos o actividades comerciales cerca y solo unidades residenciales en el piso superior, la actividad de los peatones era mínima excepto durante las mañanas y las tardes y los fines de semana cuando los residentes estaban en casa. De vez en cuando, los niños y los adultos mayores usaban los patios de recreo o los bancos cercanos durante el horario comercial, pero su número era insuficiente para sostener los negocios del sótano que tenían que cubrir los pagos mensuales del alquiler a las asociaciones de viviendas de arriba. A diferencia de los quioscos, que por lo general se encontraban en buenas ubicaciones, las tiendas del sótano sufrieron un mal patrocinio.

Los microdistritos de la era soviética (correspondientes a las unidades vecinales) también incluían ubicaciones designadas para escuelas y guarderías. En la década de 1990, algunas de estas escuelas se convirtieron en locales comerciales. Los antiguos edificios escolares tenían típicamente de dos a tres pisos de altura y estaban cuidadosamente estandarizados, con grandes interiores atractivos para tiendas recién establecidas, salones de vida silvestre, peluquerías y el bar ocasional. El tamaño y la cantidad de espacios en estos edificios permitió la formación de pequeños grupos minoristas que atrajeron a una clientela mucho más grande que cualquier tienda o quiosco individual en el sótano. Pero los edificios de la escuela tampoco eran ideales para el comercio minorista. No tenían ventanas del piso al techo para mirar escaparates y para circular entre las tiendas, los clientes tenían que navegar por pasillos o escaleras de doble carga entre los pisos. En términos de ubicación, las escuelas se habían construido en áreas de fácil acceso desde las casas cercanas, pero no necesariamente cerca de paradas de autobús o senderos.

Durante esta época de capitalismo de mercado emergente, también fue difícil para los desarrolladores de Annelinn construir entre edificios existentes. Como parte de la privatización, la propiedad de los espacios abiertos entre los bloques de apartamentos se asignó a asociaciones de vivienda, de modo que el terreno entre los edificios pertenecía a varios hogares. Para preservar esta tierra para el desarrollo, todos los hogares involucrados tuvieron que estar de acuerdo, lo que no fue una tarea fácil. En segundo lugar, el “plan gratuito” modernista de la ciudad incluía muy pocos lugares donde las tiendas pudieran encontrar un flujo de peatones adecuado y espacio para el acceso y estacionamiento de vehículos. El espacio de construcción disponible era generalmente demasiado pequeño o de difícil acceso para los suministros.

Aparte de los quioscos, los mercados de pulgas y la tienda ocasional del sótano, Annelinn no desarrolló ningún comercio callejero real durante las transformaciones postsoviéticas, aunque la demanda estaba claramente allí. En lugar de adaptar y reutilizar edificios residenciales existentes o rellenar desarrollos entre bloques de apartamentos existentes, aparecieron nuevos espacios comerciales en calles más históricas y céntricas de la ciudad con edificios de un tipo más maleable. Die Erdgeschosse dieser älteren Begrenzungsblöcke, die vor stark befahrenen Gehwegen standen, wurden schnell und erfolgreich für den Einzelhandel umgebaut. Big-Box-Shopping fand an den Rändern von Wohngebieten statt, in der Nähe von Verkehrsadern und Bushaltestellen. In Annelinn haben sich die ursprünglich für den Wohnbereich optimierten unflexiblen Strukturen bis heute der Umwandlung und Anpassung für kommerzielle Zwecke widersetzt. "Wir formen unsere Gebäude und dann formen sie uns", sagte Winston Churchill einmal. Obwohl die notwendigen wirtschaftlichen Voraussetzungen vorhanden waren – Kaufhäufigkeit, Dichte, niedrige Fixkosten und ein hoher Anteil an Fußgängern und öffentlichen Verkehrsmitteln -, hielten umständliche Gebäudetypologien und Lagepläne die Geschäfte davon ab, hereinzukommen.

Die Geschichte von Annelinn deutet darauf hin eine Reihe von Möglichkeiten, wie die Form von Gebäuden und Straßentypologien die Lebensfähigkeit des Einzelhandels beeinflussen können. Die Größe der Innenräume, die Höhe des Erdgeschosses, die Beziehungen zwischen Gebäuden und Gehwegen, die Eigenschaften der internen Verkehrssysteme und die Gestaltung der Gebäudefassaden sind entscheidend für den Erfolg oder Misserfolg von Einkaufsentwicklungen. Ähnliche Beispiele dafür, wie der Straßenhandel von den Gestaltungsmerkmalen einer gebauten Umgebung beeinflusst wird, finden sich in Städten und Straßen auf der ganzen Welt.

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