Las restricciones de Covid de China frustraron las esperanzas de un renacimiento de la propiedad


Li Huixiang, un agente de bienes raíces en la ciudad central china de Zhengzhou, esperaba con ansias una marcha récord. En un esfuerzo por impulsar el debilitado sector inmobiliario de la ciudad y, a su vez, la economía local, los funcionarios de la ciudad dieron a conocer una serie de incentivos, que incluyen tasas hipotecarias más bajas y subsidios en efectivo para nuevos compradores de viviendas.

Pero Li, por lo general un agente estrella en una de las urbanizaciones más grandes de Zhengzhou, ha vendido solo cinco apartamentos en la ciudad de Sunac desde que se anunciaron las medidas, una fracción de su volumen de ventas normal.

«Las medidas de estímulo son insuficientes para compensar los factores negativos que muestran pocas señales de alivio», dijo Li, citando factores como las restricciones de viaje relacionadas con el covid-19 y la caída de los ingresos familiares.

En comparación con el mismo período del año pasado, las ventas de casas nuevas en Zhengzhou cayeron más del 30 por ciento en las seis semanas desde el 1 de marzo hasta mediados de abril, lo que refleja una tendencia nacional.

La ciudad, la capital provincial de la provincia de Henan y a solo 2,5 horas al sur de Beijing en tren bala, requiere que todas las llegadas se sometan a una cuarentena de tres días. Li y otros agentes dijeron que la afluencia de compradores de viviendas de otras ciudades o provincias, que solían representar más de la mitad de sus ventas, se ha detenido.

«Existe un conflicto entre aumentar las ventas de viviendas y cumplir con las reglas de prevención de Covid», dijo Li.

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También hubo interrupciones en Zhengzhou, hogar de 12,6 millones de personas y un cierre reciente en una gran área que alberga el aeropuerto y las principales fábricas que abastecen a Apple.

Las autoridades también se pusieron en contacto con personas cuyos registros de teléfonos celulares decían que habían visitado el área antes del cierre y les dijeron que se pusieran en cuarentena durante siete días.

El gobierno de Xi ha dejado en claro que, a pesar de la difícil situación de las personas en Shanghái y otras ciudades afectadas por el confinamiento, contener el covid seguirá siendo su principal prioridad. Originalmente, el cierre de Shanghái tenía la intención de ser parcial y no durar más de 10 días, pero se extendió indefinidamente.

El lunes, la Oficina Nacional de Estadísticas dijo que los inicios de viviendas cayeron un 20 por ciento en el primer trimestre en comparación con el mismo período del año pasado, incluso cuando al menos otras 60 ciudades tomaron medidas de apoyo inmobiliario similares a las de Zhengzhou.

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Si bien el NBS estimó que la producción económica del primer trimestre creció un 4,8 por ciento mejor de lo esperado, los datos de marzo apuntaron al comienzo de una fuerte desaceleración a medida que Shanghai y docenas de otras ciudades comenzaron a aplicar medidas de bloqueo para detener los brotes de virus y el controvertido presidente Xi Jinping. política de cero Covid» que mantener.

Los bloqueos más estrictos se han centrado en el delta del río Yangtze alrededor de Shanghái, que ha mantenido unida la logística en una de las regiones clave de fabricación y exportación del país, pero Zhengzhou también se ha visto afectada.

El banco central chino ha tenido tres oportunidades para reducir varias tasas de interés desde el 15 de abril, pero optó por dejar las tres tasas de interés sin cambios. El único guiño a la relajación monetaria este mes fue un recorte de 25 puntos básicos menos de lo esperado en el índice de requisitos de reserva de los bancos.

Un asesor del gobierno con sede en Beijing, que pidió no ser identificado, dijo que incluso antes de que los bloqueos de Covid comenzaran a extenderse en marzo, «los altos líderes habían subestimado el impacto de la crisis de la vivienda en la economía en general».

«La situación», agregó, «puede empeorar antes de mejorar».

El paquete de estímulo inmobiliario de Zhengzhou, uno de los más agresivos del país, se consideró necesario para salvar al sector de un desastroso 2021. Según datos oficiales, las ventas de casas nuevas en la ciudad cayeron un tercio el año pasado, mientras que las ventas de terrenos fueron una gran fuente de ingresos fiscales que se redujeron en una cuarta parte.

Además de las medidas enérgicas de Xi contra los desarrolladores fuertemente apalancados, la economía de Zhengzhou también se ha visto afectada por dos bloqueos de Covid y graves inundaciones durante el año pasado, que llevaron a la bancarrota a pequeñas empresas y contribuyeron a un aumento del desempleo.

«[Local governments] están luchando con las crecientes demandas de gasto, particularmente en la esfera social, pero con una base de ingresos estancada”, dijo Bert Hofman, director del Instituto de Asia Oriental de la Universidad Nacional de Singapur. «Estás realmente magullado».

El 1 de marzo, Zhengzhou comenzó a revertir las medidas introducidas para frenar las compras especulativas, en línea con el mantra de Xi de que «las casas son para vivir, no para especular». Bajo las reglas más laxas, la tasa de pago inicial para los compradores de una segunda vivienda se redujo del 60 por ciento al 30 por ciento, y podrían calificar para hipotecas a una tasa del 4,9 por ciento, frente al 6 por ciento anterior.

Los funcionarios de la ciudad también redujeron el tiempo que los compradores tenían que esperar antes de vender sus casas de tres años a un año y ofrecieron subsidios a aquellos con títulos universitarios.

«Estamos haciendo todo lo posible, incluido permitir un nivel moderado de especulación, para revitalizar el mercado», dijo un funcionario de vivienda de Zhengzhou.

Contrariamente al objetivo de Xi de promover la «prosperidad general» y reducir la amplia brecha socioeconómica de China, las medidas han impulsado las ventas de casas de lujo, pero han hecho poco por los compradores de clase media.

«No hay escasez de compradores adinerados que entiendan el valor de la inversión en bienes raíces», dijo Lucy Wang, representante de ventas en un desarrollo de alto nivel en las afueras del norte de Zhengzhou. Wang vendió 15 apartamentos, cada uno con un costo de más de Rmb8 millones (US$1,25 millones), luego de que se anunciaran las medidas.

Sin embargo, los desarrolladores del mercado masivo aún luchan por atraer compradores en todo el país, incluso con recortes de precios o incentivos como estacionamiento gratuito. A nivel nacional, los ahorros de los hogares aumentaron un 17 por ciento en los primeros tres meses de este año, mientras que sus nuevos préstamos, que consisten principalmente en hipotecas, cayeron un 46 por ciento.

El personal de marketing de siete proyectos de desarrollo de precio bajo y medio en Zhengzhou le dijo al Financial Times que no alcanzarían sus objetivos de ventas mensuales. La ciudad está plagada de docenas de proyectos estancados abandonados por desarrolladores en bancarrota.

«La gente tiene miedo de ingresar al mercado cuando está rodeada de edificios sin terminar construidos por desarrolladores en dificultades», dijo un funcionario de la sucursal de Zhengzhou de China Merchants Property, un grupo con sede en Shenzhen.

Un comprador potencial que tiene una segunda duda es Zhang Jian, un ingeniero de Zhengzhou, que se retractó de comprar una propiedad de Country Garden, el grupo inmobiliario más grande de China por ventas, por Rmb 1,2 millones la semana pasada. «Esperaré a que el mercado se debilite aún más», dijo.

Información adicional de Andy Lin en Hong Kong

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