La vivienda como inversión Eurozine


El lema "Vivir no es una mercancía" es una afirmación que lamentablemente es más una ilusión que la realidad en las condiciones políticas actuales. La compra de viviendas con fines de aumento de capital y acumulación de capital sin el uso previsto no se considera una mala especulación, sino una inversión adecuada en un momento en que las cuentas de ahorro alcanzan bajas tasas de interés. Es obvio que los alquileres aumentarán inevitablemente a medida que participen más especuladores, pero el tema sigue siendo poco discutido.

Este artículo aborda el modelo austriaco de los llamados apartamentos de pensiones ("Nest-Egg Investment Property"), un producto de inversión que ahorra impuestos y está dirigido principalmente a pequeños inversores privados. El modelo ofrece el potencial de rendimientos deslumbrantes, especialmente para los desarrolladores, y es un claro ejemplo de la financiarización del sector de la vivienda.

¿Viena como ciudad modelo?

Viena es considerada una ciudad modelo en el área de la vivienda pública. Si bien esto puede ser gratificante, no debe olvidarse que desde la crisis financiera mundial de 2007-2008 ha habido una (contra) tendencia hacia la propiedad de la vivienda, especialmente la propiedad con fines de inversión. No solo la proporción de espacio de vivienda subsidiada a privada se ha revertido casi en los últimos diez años (mientras que en 2008 el 80% de los permisos de construcción estaban en el sector subsidiado por el estado, en 2017 el sector de financiación privada dominó con el 70%). En el sector de financiación privada, cada vez se construyen más viviendas y se promueven específicamente para inversiones que se denominan "apartamentos de pensiones" (VSW), especialmente para pequeños inversores privados.

Según un estudio de mercado, cada décima construcción de viviendas se lleva a cabo. El proyecto realizado en Viena en 2015 se refería únicamente a la construcción de propiedades de inversión. [1] Según el primer informe de mercado de VSW publicado por un proveedor de servicios inmobiliarios en Viena, el número de apartamentos nuevos comprados para alquiler a largo plazo por terceros aumentó un 71% entre 2016 y 2017. [2] La construcción fue más intensiva en el sector de financiación privada en 2018. Se documentaron 446 nuevos proyectos de construcción en Viena (un total de 25,886 condominios y VSW). [3]

El sector de la construcción de inversiones, en el que se obtuvieron ganancias, las empresas de bienes raíces orientadas compiten por inversionistas y ven cada vez más nuevos proyectos de construcción de gran volumen (es decir, proyectos con 500 unidades residenciales o más) que se usan de manera diferente para proyectos de uso mixto o como propiedades de inversión son. Los apartamentos de alquiler a corto plazo con servicio (como los del antiguo edificio de oficinas de Philips en Wienerberg) también se venden como VSW.

Es un mercado de compradores

El mercado de listados en línea también nos da una idea de lo normal que se ha vuelto comprar viviendas con fines de inversión. El departamento de inversión ya se ha establecido como una categoría de búsqueda independiente en algunos portales de búsqueda.

Según el sitio web inmobiliario ImmoScout24, el 24% de los apartamentos en Viena se ofrecieron a la venta en abril de 2019 (2,442 de 10,053 apartamentos al 2 de abril de 2019) eran propiedades de inversión. Una encuesta realizada por el mismo sitio web en 2015 encontró que casi una cuarta parte (21.4%) de los 2,161 compradores potenciales estaban buscando propiedades residenciales como inversión. [4] Si cree en las cifras de un estudio recientemente encargado por Erste Bank, el 22% de los austriacos ya posee una "propiedad de productos de ahorro". [5]

Los proyectos del Sonnwendviertel en Viena. Foto de Gugerell de Wikimedia Commons Gugerell / CC0

El hecho de que cada vez más hogares compran una casa para fines de inversión generalmente se explica como resultado de la crisis financiera de 2007 y los bajos ahorros y tasas de interés. Explicar que el apetito actual por las propiedades de inversión depende de la falta de confianza en las acciones, el temor a devaluar el dinero y la "falta de alternativas para las inversiones de capital" también tiene algunas ventajas. [6]

Pero tales explicaciones pasan por alto las condiciones sociales que hicieron posible considerar los bienes inmuebles como un producto financiero Condiciones bajo las cuales incluso podría surgir un sector inmobiliario orientado a la inversión.

Aunque no cuestionaremos esto Las justificaciones populares para la fuga de capital en bienes raíces de acuerdo con la literatura relevante [7] argumentaremos que la naturalización de la inversión inmobiliaria solo puede entenderse adecuadamente en el contexto de la financiarización de las relaciones socioeconómicas.

Financialización

Se entiende generalmente que financiarización significa procesos y cambios estructurales en el capitalismo contemporáneo que van de la mano con el surgimiento del mercado financiero, los actores y la "difusión de la racionalidad (financiera) orientada al mercado" en todas las áreas de la vida. [8] Desde un punto de vista regulatorio, la financiarización significa un "régimen de acumulación en el que las finanzas dominan" [9] y las ganancias provienen cada vez más de transacciones financieras en lugar de producción material y trabajo asalariado. [10]

Este desarrollo se atribuye a la apertura y la desregulación de los mercados financieros nacionales, pero también se correlaciona con una serie de otros cambios: el aumento de los inversores institucionales (fondos de pensiones, compañías de seguros, fondos de inversión, fondos inmobiliarios, fondos de cobertura); el desarrollo de nuevos productos financieros "innovadores"; Cambios en la lógica de financiación; la expansión de la actividad crediticia y de inversión a los hogares; la impartición de la responsabilidad financiera financiera al individuo por motivos políticos ("sentido de responsabilidad").

Con respecto a los análisis marxistas de la producción espacial capitalista, [22] la financiarización también se define como un nuevo ciclo en el proceso de circulación de capital. [12] La suposición central aquí es que en el capitalismo financiero el exceso de capital (dinero) se ha convertido en un "gran muro de dinero" (Aalbers) y está buscando inversiones rentables, desde el ciclo de capital primario de la producción normal de materias primas (basado en a) " cambia el "valor agregado rápido" en el "ciclo de capital secundario" del entorno construido. Lo mismo se aplica a los ciclos que resultan de esta aplicación y en los que los activos a largo plazo se convierten en un producto financiero negociable a corto plazo.

Dondequiera que los préstamos utilizados para la compra de tierras o terrenos se conviertan en bienes per se y donde sus rendimientos pendientes (del préstamo de fondos a la industria de la construcción y a los compradores de bienes inmuebles) se consideren seguros y se prestan como capital ficticio o se revenden en forma de titulización (como fue el caso en la crisis de alto riesgo) pueden hablar de "financiarización en el verdadero sentido de la palabra". [13]

Pero la producción (construcción y financiación) y el consumo (compra y uso) del espacio habitable también pueden estar impregnados por la financiarización y el producto de inversión de alquiler austriaco. El apartamento precautorio es un ejemplo particularmente bueno. Para definir este tipo de propiedad financiada con más detalle, primero debemos considerar una vista diferenciada de la propiedad de inversión.

Tipos de viviendas de inversión

Dependiendo de la lógica subyacente, existen diferentes tipos de bienes inmuebles de propiedad privada para su fabricación, compra, uso y gestión. Si la vida orientada al mercado se compra para uso privado (es decir, para vivir), los propietarios están interesados ​​principalmente en el valor de uso y el beneficio del apartamento, que, como todos los bienes, "solo se realiza cuando se usa o se consume". [14]

Aunque la esperanza de que su valor pueda aumentar juega un papel en la compra, el valor de cambio sigue siendo en gran medida irrelevante mientras el apartamento en sí se use realmente. Sin embargo, los aumentos de precios significativos pueden hacer que los propietarios vendan sus casas (como es el caso de los residentes del centro de Londres que abandonan sus carreras para perseguir sus sueños de vivir en una casa de campo o en un riad marroquí). Por lo tanto, los condominios pueden resultar una buena inversión en retrospectiva, pero esto no hace que estos apartamentos y sus propietarios sean inversores.

Solo cuando los propietarios compran o venden propiedades residenciales con la intención de hacerlo, deberíamos hablar de propiedades de inversión. Las necesidades de vida del comprador no juegan ningún papel en la compra. El propietario solo está interesado en el valor de cambio de la propiedad. El comprador invierte capital (dinero) en una mercancía (espacio vital) para venderlo (con o sin valor agregado a través de mejoras) para obtener la mayor ganancia posible, lo cual es especulación en el verdadero sentido de la palabra.

La especulación en sí misma se basa en la creencia de que los precios de las propiedades continuarán aumentando y que siempre habrá un "tonto más grande" [15] que está dispuesto a pagar un precio más alto. El precio de venta "solo se calcula sobre la base de la disposición esperada de terceros a comprar" [16]por lo tanto, se basa en una evaluación general de la situación del mercado y no en el valor de la propiedad, que es una función de los costos de producción (costos de construcción y terrenos) y cualquier trabajo de renovación.

Los proyectos del Sonnwendviertel en Viena. Foto de Daniel-tbs de Wikimedia Commons Daniel-tbs / CC BY-SA

En este momento, en Viena (como en muchas otras ciudades europeas) el modelo de negocio de sentarse en una propiedad sin permitirlo es rentable. Para poder vender un apartamento con ganancias en cualquier momento (y debido a que una propiedad alquilada puede conducir a un deterioro), algunos propietarios (es decir, aquellos que pueden pagarla) no alquilan en absoluto. La vivienda comprada para tales fines especulativos (o al menos se mantiene vacía para preservar su valor) [17] no es solo capital muerto (es decir, capital que no proporciona un rendimiento continuo) sino también espacio muerto para las personas que lo necesitan (especialmente si hay escasez de viviendas) no puede usarlo.

Por lo general, sin embargo, las propiedades de inversión se compran para obtener ganancias del alquiler. A diferencia de comprar una casa, que es un intercambio simple, dejar bienes inmuebles es un ciclo de capital similar al préstamo de dinero. [18] En este caso, se prestan los bienes residenciales, por los cuales el propietario recibe intereses en forma de alquiler. Una propiedad de alquiler que se ha comprado con el fin de alquilar (comprar para alquilar) funciona como capital que genera intereses (materia prima) que debe estar sujeto a intereses como una libreta de ahorros. A diferencia de una libreta de ahorros (dinero prestado de un banco), al comprar una casa, se fija una gran cantidad de dinero a largo plazo en cierto punto de la habitación.

Por esta razón, el capital invertido tarda un tiempo relativamente largo en regenerarse y en alquilar apartamentos para obtener ganancias. Este es especialmente el caso si el comprador ha pedido dinero prestado para comprar una casa que tiene que pagar con intereses.

Se podría suponer que el dinero solo se presta para financiar una propiedad de inversión si el comprador no tiene suficiente capital. Sin embargo, paradójicamente, muchos compradores eligen pedir préstamos incluso si pueden cubrir el precio total de compra con sus propios fondos. Esto sucede a menudo porque ciertos beneficios fiscales están asociados con el financiamiento de la deuda (por ejemplo, los intereses de los préstamos pueden ser deducibles de impuestos). Así es como llegamos al tipo de apartamento de inversión conocido como casas de retiro en Austria. Aquí, también, los compradores quieren ver un retorno de su inversión de capital a través de los ingresos por alquiler y un aumento en el valor de la propiedad. Los beneficios fiscales también ayudan a mejorar la rentabilidad.

La idea clave para los apartamentos de inversión del tipo VSW es ​​que la carga fiscal puede reducirse u optimizarse comprando propiedades de inversión. Incluso con propiedades de inversión normales, se puede deducir una cierta cantidad del impuesto sobre la renta (costos de adquisición proporcional, impuesto de transferencia de bienes inmuebles, comisión de corretaje, costos de mantenimiento, costos de administración y consultoría como costos comerciales). Sin embargo, el interés del préstamo es deducible en las propiedades de inversión de VSW, y es fundamental que el 20% del impuesto sobre las ventas se reembolse del precio de compra al reclamarlo como impuesto de entrada.

La idea de ser propietario de una casa como una cierta cantidad de autofinanciamiento también es importante, ya que las cuotas mensuales del reembolso del préstamo están cubiertas por los ingresos mensuales del alquiler. Sin embargo, el hermoso sueño de la propiedad de vejez autofinanciada solo se hace realidad cuando el inmueble, que generalmente se adquiere de acuerdo con un plan o una imagen, en realidad se completa, se alquila con éxito y, en este caso, los propietarios pueden continuar pagando sus deudas por la pérdida de la renta o el aumento de las tasas de interés para su préstamo De lo contrario, la propiedad de inversión debe venderse y todas las cantidades reclamadas como impuesto de entrada deben reembolsarse al funcionario de impuestos. [19]

Características especiales de la vivienda financiada

La compra de vivienda con el propósito de alquilar no es nada nuevo. Sin embargo, lo que es relativamente nuevo es que los bienes inmuebles se diseñan, fabrican, distribuyen y comercializan como un producto financiero, especialmente bajo la etiqueta de "casa de retiro". Este producto puede haber cambiado desde la década de 1990 a medida que cambia el entorno de tasas de interés (es decir, de acuerdo con la política de bajas tasas de interés del BCE), de un modelo de ahorro de impuestos que es atractivo para los que ganan más a un modelo de inversión para una clase media más amplia (y ahora basada en la deuda). Independientemente de este cambio o expansión, el tipo de propiedad de inversión VSW tiene algunas peculiaridades que permiten clasificarlo como vivienda financiada.

Una característica esencial es la lógica que subyace en la producción del espacio vital: “Desde el principio, la propiedad [is] está destinada únicamente como un medio para ganar dinero. [20] En principio, cada apartamento puede convertirse en una propiedad de inversión (la conversión se lleva a cabo únicamente porque el comprador se convierte en un empresario "real" según la legislación fiscal y no vota por la regulación de las pequeñas empresas). Sin embargo, el advenimiento del sector de la construcción de inversiones ha llevado a una nueva etapa en la producción de viviendas capitalistas, en la que las viviendas ya no se construyen para los usuarios sino para los inversores. Aunque el valor en uso sigue siendo un requisito previo necesario para la capitalización del apartamento (más precisamente por su valor de alquiler), el valor de ganancia, es decir, el alquiler que se puede obtener de bienes raíces, está en primer plano desde el principio. [19659002] Si los apartamentos se conciben como capital que genera intereses durante la etapa de planificación, vivir como capital se convierte en una mercancía . Lo que se pone en circulación no es el apartamento, sino el apartamento como capital, que se supone que genera rendimientos (es decir, intereses en forma de alquiler) a través de préstamos futuros.

Otra característica central es el desacoplamiento o la maximización de la distancia entre el objeto y el propietario. Trouillard también habla de "mediación máxima" [21]que se refiere a la inserción de servicios adicionales (y adicionales, pagaderos). Muchos proveedores en Viena ofrecen un completo "paquete sin preocupaciones", que incluye los costos de alquiler, administración y mantenimiento, pero también respaldan las declaraciones de impuestos y, a veces, el procesamiento aritmético a través de un grupo de alquiler. En otras palabras: "El inversionista queda exento de todo el trabajo relacionado con la construcción, renovación y administración de la propiedad". [22]

Una cierta distancia de la propiedad ya está integrada en este proceso de intermediación y compra.Los apartamentos se venden antes de la finalización, es decir, sin inspección de una imagen o plano. Sin embargo, el desacoplamiento a largo plazo solo se puede lograr a través de la gestión profesional del activo. No solo ya no es necesario (y ya no es deseable para muchos) que los inversores inspeccionen sus propiedades de inversión, sino que ya no ven a sus inquilinos.

Si cada contacto con la vivienda se reduce al ingreso mensual de la cuenta y a un estado de costos anual para su propia declaración de impuestos, la propiedad ha perdido toda su presencia física y exige una carga para el propietario. En otras palabras, ha alcanzado su verdadera forma capitalista.

Parque Residencial Alterlaa Liesing Foto de Viennaphotographer de Wikimedia Commons Viennaphotographer / CC BY-SA

Otro elemento estrechamente relacionado con esta falta de contacto es evitar la emocionalización de la propiedad. Una propiedad que debe funcionar como una inversión pura debe estar desacoplada de las preferencias y necesidades personales del comprador. Por lo tanto, los expertos en inversión solo pueden ver un factor disruptivo en la idea del uso privado.

Como lo expresó un agente de bienes raíces en una revista de negocios: “Los inversores privados deben evitar la pregunta de si quieren vivir allí ellos mismos. Esto crea una conexión emocional con la propiedad: una condición muy desfavorable para una inversión. […] Solo la ubicación, el valor liquidativo, el retorno de la inversión y el potencial de ganancias deben ser factores decisivos para la decisión de compra. “[23]

Se pide a los compradores que vean una propiedad únicamente desde una perspectiva de inversión. Como no se permite desarrollar ninguna relación emocional con la propiedad, cualquier trabajo de personalización, es decir, H. Para evitar el mobiliario individual y la decoración del apartamento. Debería ser un "error" estar "influenciado por sus propias preferencias y deseos". [24] Por lo tanto, en el caso de apartamentos de inversión de nueva construcción, no hay participación en la selección de la cocina, el piso, los azulejos, etc. Todo se reduce a una relación financiera distante donde ser propietario de un apartamento realmente se siente como ser dueño de un producto financiero como una libreta de ahorros o una seguridad.

Por último, pero no menos importante, el producto de inversión en apartamentos de pensiones está estrechamente relacionado con la financiación de préstamos. Es cierto que el negocio de alquiler de apartamentos se basó en préstamos desde el siglo XIX y que los alquileres se han utilizado para financiar préstamos durante años. Mientras que en períodos anteriores una pequeña élite de propietarios de capital se beneficiaba del mercado inmobiliario, el desarrollo actual se caracteriza por las "masas financiadas" [25] de la clase media.

La disposición de un comprador para financiar una propiedad de inversión de fuentes externas puede motivarse de manera diferente según la tasa de interés y la situación de ingresos. Mientras que en la década de 1990 (cuando las tasas hipotecarias eran de hasta el 8%), se alentó a la clase media rica a pedir prestado para ahorrar el impuesto sobre la renta. Con tasas de interés históricamente bajas, las personas con ingresos promedio y sin grandes reservas se sienten alentadas a solicitar préstamos hoy.

Origen y diseño: un invento del mundo bancario

El origen del producto de inversión de alquiler austriaco, propiedad residencial, todavía está en gran medida en la oscuridad, pero ciertamente se puede decir que es un invento del mundo bancario. El modelo de negocio e inversión de VSW fue desarrollado en 1990 por los principales representantes bancarios. [26] Los inventores pudieron confiar en las disposiciones vigentes de la Ley del Impuesto sobre la Renta y el Valor Agregado de Austria.

Por lo tanto, sería demasiado fácil atribuir el diseño de este producto solo a los bancos. Incluso si el estado austríaco nunca ha promovido activamente la construcción de propiedades de inversión, está indirectamente involucrado en la producción de oferta y demanda de este producto de inversión de alquiler a través de su legislación fiscal.

Los inventores esperaban que la introducción del producto financiero VSW ofreciera varias ventajas. La intención era atraer capital excedente de los hogares privados, impulsar la industria de la construcción y, sobre todo, llevar nuevos negocios y ganancias a los bancos.

No es casualidad que los bancos hayan jugado un papel central en la implementación de este producto de inversión de alquiler, ya que se benefician tres veces de él:

  • ganan dinero construyendo casas, a través de préstamos a desarrolladores,
  • vendiendo de apartamentos: a través de préstamos a compradores; Comisión de los desarrolladores cuando actúan como intermediarios y cuando actúan como desarrolladores de proyectos tomando el valor agregado de la producción
  • y finalmente del corretaje de los apartamentos solicitando una comisión a los inquilinos.

Por lo tanto, no es sorprendente que los bancos y sus filiales (como Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH, REAL, Bank Austria Real Invest y hasta el 2000 Constantia Privatbank) hayan sido los principales proveedores de Propiedad de inversión en Viena pertenecen. [19659002] Al igual que con el lanzamiento de cada nuevo producto, el marketing, y por lo tanto el diseño, es la clave. "Inteligentemente, una sola palabra [Vorsorgewohnung] combina la propiedad" apartamento "como una inversión con" provisión "(preparación o provisión de provisiones, especialmente para la jubilación) como el objetivo de la inversión". [27]

La palabra & # 39; Vorsorge & # 39; crea un marco positivo para la interpretación. Toma precauciones, se prepara para tiempos más difíciles y el futuro para lograr la seguridad financiera. La compra de propiedades de inversión está codificada como previsión, un movimiento inteligente que apunta a nuestro bienestar futuro. Prepararse para la vejez y la jubilación comprando bienes inmuebles se considera correcto y bueno.

La palabra "provisión" ofrece legitimidad moral por lo que también puede interpretarse (negativamente) como acumulación por sí misma, con el fin de maximizar el beneficio individual, o como un modelo de provisión de vivienda privada de solidaridad social.

Responsabilidad

La prevención es, por supuesto, un eufemismo cuando se aplica a los hogares ricos. Tales hogares no necesitan propiedades de inversión para su protección. Debido a su tamaño, los apartamentos no son aptos para uso personal. [28] Por el contrario, solo sirven para aumentar la prosperidad y apoyar el valor del capital. Para la clase media menos rica, la historia de la "provisión de jubilación" también pone en marcha un sentimiento subjetivo de inseguridad y miedo (que en última instancia debería explotarse).

Especialmente para las personas con ingresos promedio sin grandes ahorros y sin propiedad (es decir, inquilinos), el negocio VSW es ​​un negocio de miedo (de recortes de pensiones). A partir de ahí, el término "provisión" está estrechamente relacionado con procesos sociales y políticos más amplios, especialmente el discurso político sobre la responsabilidad personal y la provisión de pensiones privadas.

Por lo tanto, el modelo de inversión de VSW puede asociarse con el "sentido de responsabilidad", [29] una racionalidad de gobierno que tiene como objetivo hacer que los ciudadanos sean independientes de los sistemas de seguros estatales al fortalecer su autosuficiencia financiera y calcular estratégicamente a los individuos " Problemas de los inversores ".

Parque residencial Neue Donau en Viena. Foto de Bwag de Wikimedia Commons © Bwag / CC-BY-SA-4.0

Dado que "el orden social se constituye cada vez más de acuerdo con los mecanismos de formación de capital", [30] se pide a los individuos que internalicen la lógica de los mercados financieros. Desarrollar estrategias de inversión y utilizar servicios financieros. Este desarrollo también trae consigo un cambio en el comportamiento de ahorro: en lugar de depender de los ahorros o los servicios estatales de seguridad social, las personas deberían participar en el mercado de valores y aumentar su riqueza invirtiendo su dinero en bienes inmuebles (de inversión).

& # 39; Conocimiento del inversor & # 39;

El comportamiento de inversión requerido por este entorno económico requiere no solo una disposición capitalista, un espíritu calculador de maximizar las ganancias individuales, que, por cierto, no es una cuestión de rutina, sino, como subraya Bourdieu, el producto de una larga y colectiva historia, que Se inscribe estructuras sociales y cognitivas. [31] También requiere acceso a ciertos servicios e información.

Por un lado, el "conocimiento de inversión" relevante debe difundirse en los medios de comunicación. Los informes sobre "Inversiones en oro de hormigón" y el producto financiero VSW se distribuyen en revistas comerciales (impresas, de radio y televisión), así como en las secciones de bienes raíces y suplementos especiales de los diarios. El discurso de la inversión pública también incluye manuales sobre inversiones inmobiliarias y literatura sobre pensiones (incluso de organizaciones de derechos del consumidor), así como artículos y videos en sitios web de bancos y otros proveedores de servicios financieros.

Por otro lado, la infraestructura para el asesoramiento financiero y de inversión, que ha crecido rápidamente en las últimas décadas, es de importancia central. Los asesores financieros y de inversión profesionales enseñan a las personas cómo invertir (“la planificación de la vida es planificación financiera”) y asesoran a quienes se sienten abrumados por la variedad de productos de inversión.

Esta infraestructura de asesoramiento tiene como objetivo abordar a la mayor cantidad de personas posible. También es de vital importancia para el comercio del producto de inversión de alquiler VSW que el capital acumulado de los hogares privados ("dinero que no está en el trabajo") en la dirección del capital y Mercados inmobiliarios directos.

La propiedad de inversión (sub) El mercado que se ha desarrollado en torno a VSW es ​​una combinación especial de servicios financieros y la industria de la construcción. Los constructores y los agentes inmobiliarios se han convertido en proveedores de servicios financieros altamente especializados. Por el contrario, los proveedores de servicios financieros también se han convertido en constructores de casas de inversión. Dado que todo debe manejarse sin problemas, muchos proveedores (como los concesionarios de automóviles) ofrecen la financiación ellos mismos, incluidos los cálculos del modelo para la devolución.

Quién realmente obtiene ganancias

Lo que a veces se olvida de estos cálculos de rendimiento (a menudo demasiado optimistas) para los inversores muestran que construir y comerciar apartamentos de inversión es un gran negocio en sí mismo. En cierto sentido, es un negocio doble, especialmente porque tanto los constructores como los compradores deberían (deberían) beneficiarse de él.

La promesa central de la llamada de ventas, a saber, la "inversión segura" o incluso "libre de riesgo" en bienes raíces residenciales creará un flujo continuo de "ingresos adicionales para el futuro", por lo tanto, puede entenderse como una historia hegemónica contada por los productores, eso oscurece lo que está en el centro del modelo de negocio de vivienda de inversión. Lo que permanece oculto es precisamente el hecho de que este modelo no se trata de obtener ganancias para los pequeños inversores (que se acumulan gradualmente y generalmente solo se pueden lograr en un futuro lejano), sino más bien de darles a los desarrolladores del proyecto una ganancia rápida y grande conceder. [19659002] La producción de propiedades de inversión es un ejemplo perfecto de un flujo de capital acelerado. En contraste con el negocio de alquiler convencional (en el que el propietario es el propietario y el arrendador), el capital invertido en la construcción debería regresar lo más rápido posible y con ganancias. El desarrollador del proyecto (puede ser una empresa de construcción, una empresa de proyectos, una filial de un banco o una empresa de consultoría) se centra más en la venta rápida de los apartamentos que en el negocio lento y a largo plazo de cobrar el alquiler y, por lo tanto, transmitir todos los riesgos para el comprador.

Para vender rápidamente, el constructor debe invertir más dinero en marketing y visualización digital por adelantado. Con la publicidad en línea y las herramientas de coordinación y las posibilidades de representación visual digital, los apartamentos a menudo se venden antes de colocar la primera piedra en el sitio de construcción. Los apartamentos generalmente se venden a pequeños y medianos inversores privados, a menos que todo el proyecto de construcción ya haya sido transferido a un gran inversor internacional.

Es importante que los inversores paguen considerablemente más por una propiedad de lo que el constructor ha pagado por ella. Während klassische Vermieter und Eigentümer von Mietshäusern nur die Baukosten (einschließlich Grundstückserwerb) tragen müssen, zahlen Investoren den Preis, den die Bauträger auf dem Markt erzielen können.

Um diesen Unterschied etwas greifbarer zu machen: in Wien in 2018 lag die Obergrenze der Baukosten für subventionierten Wohnraum (der privat finanzierten Wohnraum oft qualitativ überlegen ist) bei 1.800 Euro / m 2 . Für das Segment der privat finanzierten Immobilien und Investmentwohnungen betrug der stadtweite durchschnittliche Angebotspreis im selben Jahr 5.230 Euro / m 2 . [32]

Da der privat finanzierte Wohnungsbau nicht unbedingt einer ist Wir sind zu dem Schluss gekommen, dass der Verkaufspreis einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mehr als doppelt so hoch ist wie die Gesamtbaukosten. Dies ist ein kräftiger Gewinn, der die jüngste Goldrauschstimmung im privat finanzierten Bausektor erklärt – aber auch die steigenden Mietpreise in den 2010er Jahren, zumal die Gewinne der Bauherren durch Mieten wieder hereingeholt werden müssen.

Die Mieter immer zahlen müssen

Wenn der Mietpreis nicht anhand der Baukosten (wie im konventionellen Mietgeschäft) berechnet wird, sondern anhand des viel höheren Kaufpreises (einschließlich der Gewinne der Bauherren), sind die Mieter die Hauptverlierer. die mit höheren Mieten konfrontiert sind.

Es ist richtig, dass in Wien (im Gegensatz zu anderen europäischen Großstädten) das relativ große Segment der kommunalen und subventionierten Mietwohnungen (43% der Hauptwohnsitze) eine preisunterdrückende Wirkung auf die private Miete hat Wohnungssektor (was häufig von gewinnorientierten Entwicklern und Vermietern beanstandet wird). Am Ende müssen jedoch immer die Mieter für das (Doppel-) Geschäft der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienbranche bezahlen.

Im Zuge der globalen Finanzkrise kam es zu einem Zufluss von überkumuliertem Kapital in das Sekundärkapital Der Zyklus der gebauten Umwelt hat dazu geführt, dass die Verkaufspreise pro Quadratmeter in Wien rapide gestiegen sind. Zwischen 2009 und 2017 stiegen die Preise für Neubauwohnungen um 64%. Bei gebrauchten Wohnungen in historischen Altbauten lag der Wert bei 100%. [33]

Obwohl als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nur einen Teil des investitionssuchenden Kapitals absorbieren, wirkt sich der schnell wachsende privat finanzierte Sektor insgesamt negativ aus Gehäusesystem. In Wien betrifft dies nicht nur den gemeinnützigen Sektor, sondern auch den regulierten privaten Mietwohnungsmarkt (Gebäude vor 1945).

Die Explosion der Grundstückspreise hat den Bau von gemeinnützigen Wohnungen schwieriger und teurer gemacht und (together with the low interest rate policy of the European Central Bank) has led to increased engagement of non-profit housing companies in the privately-financed sector. The rise in land prices has also led to an increase in rents in old buildings since Vienna’s location surcharge is calculated in relation to land prices.

Contrary to what the profit-oriented real estate industry might argue, increased construction activity in the privately-financed sector does not contribute to an easing of the housing market, but rather to a shortage of affordable rental and sales apartments. Without access to inherited wealth, property ownership is now all but out of reach for average earners. Low- or middle-income households are increasingly being pushed out of central urban areas.

Social blindness and the dissolution of solidarity

The fact that for-profit construction companies are concerned with profit and not with the equitable distribution of the social good ‘housing’ does not need to be emphasized. The social blindness, which is otherwise (abstractly) attributed to the market, is manifested quite concretely when it comes to VSWs. It is produced structurally at the micro level, mainly through delegating the letting to service providers.

If contact with the tenants is no longer required, certain moral questions no longer arise. Can I expect the single parent to pay me more than half of her or his monthly income for 50 square meters? Would I not do better to make the apartment available at a lower rate to a friend in need? Would I be prepared to pay the price that I am asking?

The delegation of rental activities to a service provider not only creates indifference towards tenants and their lived economic situation, it also eliminates any opportunity for socially responsible letting or price-setting. This distant, financialized relationship to housing in which housing is encountered purely as capital dissolves social solidarity.

However, the spread and normalization of financialized small-scale landlords also means that alternatives to profit-oriented housing can be considered less and less. The more people become investor-landlords in a society, the less likely it is that housing will be seen as a social good and as a basic need that should not be exploited.

Property investors are per se positioned on the side of capital. As utilitarian-capitalist individual agents, on whom ‘the economic field […] imposes the goals (individual enrichment) and the “reasonable” means to achieve them’,[34] they can only note increasing property prices with satisfaction and joy. They can only see their own advantage, but not their own contribution to the negative effects at the collective level.

Conclusion

The acquisition of residential property for the purpose of capital accumulation and pension provision has become an essential part of the neoliberal self-understanding of western middle classes. This can be lamented from the standpoint of a pure critique of capitalism, or of the market), or indeed – as here – from the point of view of a pragmatic critique that elucidates the unintended consequences of a cultural practice. However, the criticism, i.e. the spelling out of the conditions, implications and consequences of capitalist small-scale landlords, should not lead to a condemnation of property investments and small investors, but to thinking about what a better investment practice might look like.

The question is whether at least a part of the wealthy middle class would not be willing to invest its accumulated capital in self-organized construction groups, small cooperatives and foundations committed to social ideals.[35]

However, such an alternative system of property investment presupposes that investors are aware of socially sustainable housing projects. In the future, this awareness will be an important means by which alternative developers and builders can gain access to the wealthy middle class’s surplus capital. In order to optimize this mediation process, professional investment consultants would also have to be brought on board to define criteria for socially sustainable real estate investment.


[1] Standort+Markt und bulwiengesa, Marktstudie Neubau-Projekte Eigentums und Vorsorgewohnungen in Wien 2015. (25 June 2020)

[2] EHL (2018), Vorsorgewohnungen in Wien, Marktbericht 2018.  (25 June 2020)

[3] Standort+Markt und bulwiengesa (2018), Neubauprojekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien. (25 June 2020)

[4] See the following website: http://developerwiki.immobilienscout24.de/content/dam/is24/documents/unternehmen/2015/lmmobilienbarometer_Auswertung_Ql_2015.pdf

[5] Das Sparverhalten der Österreicherinnen 2017, commissioned by Erste Bank, carried out by IMAS-Institut  (25 June 2020)

[6] Der Standard13 August 2018

[7] See Susanne Heeg, ‘Wohnungen als Finanzanlage. Auswirkungen von Responsibilisierung und Finanzialisierung im Bereich des Wohnens’, in suburban. zeitschriftfürkritische stadtforschungno. 1 (2013): pp. 75-99; Susanne Heeg, ‘Finanzialisierung und Responsibilisierung – Zur Vermarktlichung der Stadtentwicklung’, in Wohnraum für alle? Perspektiven auf Planung, Politik und Architekturedited by Barbara Schönig, Justin Kadi, and Sebastian Schipper (Bielefeld: transcript, 2017), pp. 47-59; Manuel B. Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach (Abingdon: Routledge, 2016).

[8] Marcel Heires and Andreas Nölke, eds., Politische Ökonomie der Finanzialisierung (Wiesbaden: Springer, 2014), p. 24.

[9] See Michel Aglietta, Ein neues Akkumulationsregime. Die Regulationstheorie auf dem Prüfstand (Hamburg: VSA, 2000); Robert Boyer, ‘Is a Finance-led growth regime a viable alternative to Fordism? A preliminary analysis’, in Economy and Societyno. 29 (2000), pp. 111-145.

[10] Costas Lapavitsas, Profiting Without Producing: How Finance Exploits Us All (London, New York: Verso, 2013).

[11] See the following works by David Harvey: ‘The urban process under capitalism’, in International Journal of Urban and Regional Researchno. 2.1 (1978), pp. 101-131; The Limits to Capital (Oxford: Blackwell, 1982); The Urbanization of Capital: Studies in the History and Theory of Capitalist Urbanization (Oxford: Blackwell, 1985); Seventeen Contradictions and the End of Capitalism (London: Profile Books, 2014).

[12] See Aalbers, The Financialization of Housing (2016); Bernd Belina, ‘Kapitalistischer Wohnungsbau: Ware, Spekulation, Finanzialisierung’, in Wohnraum für alle? Perspektiven auf Planung, Politik und Architekturedited by Barbara Schönig, Justin Kadi, Sebastian Schipper (Bielefeld: transcript, 2017), pp. 31-59; Bernd Belina, ‘Wenn Geldkapital eine sichere Bank sucht. Theorie und die politökonomischen Grundlagen der aktuellen Wohnungsfrage in Deutschland’, in PROKLAvol. 191, no. 48.2 (2018): pp. 187-203.

[13] Belina, ‘Kapitalistischer Wohnungsbau’, p.43.

[14] Marx [1867] cited after Belina, ‘Kapitalistischer Wohnungsbau’, p. 39.

[15] Andrej Holm, Mietenwahnsinn: Warum Wohnen immer teurer wird und wer davon profitiert (Munich: Knaur, 2014), p.86.

[16] Belina, ‘Kapitalistischer Wohnungsbau’, p. 39.

[17] This is a practice known as speculative vacancy. See Wolfgang Amann and Alexis Mundt, Investiver Wohnungsleerstand a) Statistische Erfassung b) Erhebung der Motivationslage von Wohnungseigentümern für eine Marktzuführung Endbericht, Mai 2018 Im Auftrag des Landes VorarlbergMay 2018.

[18] Belina, ‘Kapitalistischer Wohnungsbau’, p. 41.

[19] This is also the case with ‘hobby activity’ (i.e. if no overall surplus is achieved within 20 years) and where the property is put to private use before a total surplus has been achieved.

[20] Sandra Bauernfeind et al. eds., Vorsorgewohnungen (Vienna: Manz, 2015), p. 2.

[21] Emmanuel Trouillard, ‘Development of a financialized rental investment product: private serviced residences in the Paris region (Ile-de-France)’, in Transforming cities: urban processes and structureedited by Nimah Moore-Cherry, Maria-José Pineira-Mantinan (Santiago de Compostela IDEGA-USC; [Laussane] IGU Urban Geography Commission, 2013), pp. 57-70.

[22] Bauernfeind, Vorsorgewohnungenp. 2.

[23] Trend, 29.09.2017.

[24] Bauernfeind, Vorsorgewohnungenp. 3.

[25] Ismail Erturk, et al., eds., Financialization at Work: Key Texts and Commentary (London, New York: Routledge, 2008), p. 4.

[26] Der Standard 28. May 2008

[27] See Manfred Lappe, Private Pensionsvorsorge: Geeignete Anlageprodukte finden. Finanzplanung für den Lebensabend. Strategien für unsichere Zeiten (Vienna: Verein für Konsumenteninformation (VKI), 2010), p. 139.

[28] Bauernfeind, Vorsorgewohnungenp. 15.

[29] See Heeg (2013 and 2017).

[30] Heeg, ‘Finanzialisierung und Responsibilisierung’, p. 51.

[31] Pierre Bourdieu, Der Einzige und sein Eigenheimtrans. Jürgen Bolder, Franz Hector, und Joachim Wilke (Hamburg: VSA, 2002), pp. 188-189.

[32] Standort+Markt und bulwiengesa (2018): Neubauprojekte Eigentums- und Vorsorgewohnungen in Wien 2018. (25 June 2020)

[33] See Wolfgang Feilmayr, ‘Immobilienindex’ 2nd Quarter 2018

[34] Bourdieu, Der Einzige und sein Eigenheimp. 191.

[35] There are currently two self-organized housing projects in development in Vienna that rely on private direct loans to finance construction costs: ‘Bikes and Rails’ in the Sonnwendviertel in Favoriten and ‘SchloR’ in Simmering.

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